Premier achat au Québec : les 10 étapes, de la préapprobation à la remise des clés

Acheter sa première propriété, c'est excitant, mais le parcours peut sembler compliqué. Bonne nouvelle : en 2026, les premiers acheteurs n'ont jamais eu autant d'outils pour y arriver. Voici les 10 étapes, dans l'ordre, pour avancer sans mauvaise surprise.

1. Faire le point sur votre budget

Avant de visiter, établissez ce que vous pouvez payer chaque mois sans vous étrangler : versement hypothécaire, taxes municipales et scolaires, assurance habitation, chauffage et électricité, et frais de condo s'il y a lieu. Notre calculateur hypothécaire vous donne une première idée des versements.

2. Préparer votre mise de fonds

La mise de fonds minimale dépend du prix de la propriété :

Exemple : pour une propriété de 600 000 $, c'est 25 000 $ + 10 000 $, soit 35 000 $. Avec moins de 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré (SCHL ou autre assureur), et une prime s'ajoute à l'hypothèque.

3. Utiliser le RAP et le CELIAPP

Deux programmes fédéraux peuvent grossir votre mise de fonds, et ils se combinent :

• Le RAP (Régime d'accession à la propriété) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt. Il faut ensuite rembourser la somme sur 15 ans.
• Le CELIAPP permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année (40 000 $ au total). Les cotisations sont déductibles d'impôt et le retrait pour votre premier achat est non imposable, sans remboursement.
• Ensemble, ils peuvent représenter jusqu'à 100 000 $ par personne, donc 200 000 $ pour un couple.

4. Obtenir une préapprobation hypothécaire

La préapprobation vous dit combien la banque est prête à vous prêter et garantit un taux pendant une période donnée. Pour vous qualifier, le prêteur applique un test de résistance : il vérifie que vous pourriez payer au plus élevé de 5,25 % ou de votre taux plus 2 %. Bonne nouvelle pour les premiers acheteurs : depuis décembre 2024, un prêt assuré peut être amorti sur 30 ans au lieu de 25, ce qui réduit les versements mensuels.

5. Définir vos critères et votre secteur

Distinguez l'essentiel (nombre de chambres, secteur, temps de transport) du souhaitable (garage, cour, sous-sol fini). Visitez les secteurs à différentes heures. Si vous regardez du côté de Laval, notre guide des quartiers de Laval peut vous aider à y voir clair.

6. Choisir votre courtier immobilier

Votre courtier vous fait connaître les propriétés qui correspondent à vos critères, souvent avant qu'elles ne soient très visibles, vous conseille sur le prix, rédige la promesse d'achat et négocie pour vous. Au Québec, les courtiers sont encadrés par l'OACIQ, qui offre des recours et un fonds d'indemnisation.

7. Visiter et lire la déclaration du vendeur

Lorsqu'un vendeur est représenté par un courtier, il doit remplir une déclaration du vendeur sur l'état de la propriété : infiltrations d'eau, rénovations, problèmes connus. Lisez-la attentivement avant de faire une offre. Pour un condo, demandez aussi les documents du syndicat : procès-verbaux, fonds de prévoyance et étude du fonds.

8. Faire une promesse d'achat avec des conditions

La promesse d'achat précise le prix, les inclusions et la date de prise de possession. Elle contient surtout des conditions qui vous protègent, notamment :

• l'obtention de votre financement hypothécaire;
• une inspection préachat satisfaisante;
• pour un condo, l'analyse satisfaisante des documents du syndicat.

9. Faire inspecter la propriété

Un inspecteur en bâtiment examine la toiture, les fondations, la plomberie, l'électricité, le drainage et bien plus. Assistez à l'inspection : c'est la meilleure façon de comprendre la maison que vous achetez. Si des problèmes importants apparaissent, votre courtier peut renégocier le prix ou vous permettre de vous retirer, selon les conditions de la promesse.

10. Signer chez le notaire et prévoir les frais

Le notaire vérifie les titres, prépare l'acte de vente et l'acte d'hypothèque, puis vous remet les clés. Prévoyez aussi ces frais en plus de la mise de fonds :

• les honoraires du notaire et le certificat de localisation, s'il doit être refait;
• l'inspection préachat;
• l'ajustement des taxes municipales et scolaires déjà payées par le vendeur;
• la taxe de bienvenue, facturée par la ville après l'achat;
• le déménagement et les premiers achats pour la maison.

En résumé

1. Budget réaliste.
2. Mise de fonds prête.
3. RAP et CELIAPP.
4. Préapprobation.
5. Critères clairs.
6. Un courtier de confiance.
7. Visites et déclaration du vendeur.
8. Promesse d'achat avec conditions.
9. Inspection.
10. Notaire et frais prévus.